编者按购房,是现实生活中的大事,正因为住房跟每个人每个家庭的生活息息相关,所以,购房不但要谨慎,还要善于根据自己的实际情况量力而为,善于利用法律知识维护自身的合法权益。您的选择不一定是最好的,却应是最适合自身的。五一将至,我们特意策划本期专题,为即将准备再黄金周期间购房的读者们指出购房中必须注意的重要问题以及解决的方法。目的是为广大购房者提供置业参考,让您像“行家”一样理性购房。
 TOP1:做足功夫 以免损失
   首先,购房前,购房者应先对买房的开支进行预算、确定准备购买房屋的大概位置、房屋的类型、是一手房还是二手房等;当前期计划做好后,便可着手寻找合适的房屋了。
  其次,当决定购买签订认购书及合同时,对认购书及合同的条款要仔细审查发现合同中可能存在的“陷阱”,及时与开发商或卖房者沟通,对“陷阱”条款做出修改。 
  再次,收楼时应对房屋仔细验收。目前开发商交楼的通常做法是让业主先在收楼文件上签字,再发批准条,让业主到物业管理处去拿钥匙,等业主进得房去,发现存在问题,申诉起来也软弱无力。
 TOP3:前期准备 自我评估
    (一)买房的价格预算
  购房资金的准备:您先要根据自身家庭的积蓄、可以获得的各类贷款的数额以及其它各项资金的来源估算出自己的实际购房能力。
  买房的目的:在决定投入多少资金的时候,您一定也要同时明确您的购房目的,是自住还是投资?
  (二)房屋类型
  商品房和经济适用房有两个不同的地方:一是价格,商品房价格确定的方式是市场行为,每处商品房的价格由开发商自行确定,而经济适用房的价格则由政府统一确定。二是房屋所有权,商品房的业主拥有房屋的所有权,可以随时上市交易,经济适用房的业主拥有部分产权,在上市交易的时候,要补交一定的地价款……
 TOP5:选定商品房 如何锁定最后目标
    (一)如何判断开发商的实力,楼盘的合法性?
   (1)开发商的营业执照,(2)国有土地使用证,(3)建设用地规划许可证,(4)建设工程规划许可证,(5)建筑工程施工许可证,(6)商品房预售许可证。
  (二)怎么考察施工现场?
  根据一些“过来人”的经验,您在作出了购买决定之后,如果是期房,您一定要不定期地去现场考察。在查看房屋的内部时,还要对房屋的建筑面积和使用面积的大小,房屋的建筑质量、装修标准、装修质量,房屋的附属设施是否完备,房间的隔音效果如何,天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏,以及……
 TOP7:签订正式合同
 (一)心明眼亮避开购房合同纠纷
  问题一:在认购书里没有注明免责的退定条款
  问题二:合同主体认定不明
  问题三:开发商的补充协议不对等
  问题四:使用语意含糊的字眼
  问题五:约定提前交纳部分费用
  问题六:卖方解除合同
  问题七:处理结果的约定不明确
  问题八:以偏盖全 
  问题九:拒签购房者提出的补充协议
  (二)合同须知:剖析“订金条款” 提防合同陷阱……
 TOP9:验收入住
 办理入住手续是收楼的正常程序,但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字,再发批准条,让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去,发现存在问题,申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况,业主应坚持先验房、后办理手续,并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收,以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。因此,商品房验收绝对不可以马虎了事。 
  索要“两书一表”……
 TOP2:应如何对付购房陷阱?
   第一,要有强烈的法律意识。对于购房人来说,挑选所购房屋的位置、压低价格固然重要,但我们认为更重要的是要时刻警觉。
  其次,要充分行使法律赋予的权利,在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程中,开发商处在强势地位,与购房者之间信息极不对称,存在种种开发商以强凌弱、做霸王买卖的现象。
  再次,要认真签约,保留好证据。在购房过程中,不要轻信开发商(售楼人员)的花言巧语。
  最后,要学会依靠专业人士、拿起法律武器维护自己的权利。
 TOP4:实地考察阶段
 (一)购房须具备的四大意识
  首先是维权意识。对于普通老百姓来说,挑选位置、压低价格固然重要,而更重要的是,要时刻警觉。
  其次是平等意识。目前在房地产交易过程中,普遍存在开发商与购房者之间信息不对称的情况。为此,消费者要摆正心态,并积极行使协商权。
  再次是证据意识。
  (二)看广告和楼书
  消委会特别提醒大家:看楼时,要注意保留广告和楼书,以备将来维权时使用,而更重要的是自己在与开发商签订购房合同时,应做到把开发商在广告或楼书中的各项承诺写入合同……
 TOP6:签订认购合同
  现房看过了,梦中的家园好象就近在咫尺。此时您可千万不要激动,因为下面还有一大堆手续需要您保持清晰的头脑。 
  (一)签订《房屋认购书》
  购房者在选好房源、谈妥价格后,第一步便是去签订认购书,并交付一定额度的定金,定金一般在5000元到1万元之间。定金多少才算恰当,并无一定标准,视各人需要而定,由双方协商。发展商此时应把有关的资料和相关文件交给购房者,并讲清项目进展情况。 
   认购书主要内容包括: 
  1、认购物业; 
  2、房价,包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等……
 TOP8:采用的付款方式
  合同签了,预售登记做好了,那么接下来就该是交款了。住房贷款有3种——公积金贷款、商业贷款和组合贷款,您认为申请哪种贷款更合适自己呢?还有一点要注意,银行会要求您办理房产保险,您了解住房保险的知识吗?
  (一)消委会提醒:
  “拿明天的钱圆今天的梦”的消费理念,现在已经逐渐被广大老百姓所接受。在我国社会信用体系尚待完善的条件下,银行为化解自身的信用风险,往往会将贷款风险转嫁给购房贷款者。因此购房者一定要慎重考虑自己的偿贷能力,不要超出自己的能力来供楼,以免带来经济损失。
  (二)按揭贷款须知 ……
 TOP10:二手房购买须知
  1、看房:验明产权是关键决定购房之前,一定要验明所购房屋的产权现状。
  2、签合同:确认双方合法身份一般购买二手房的合同有两种,如果是通过中介购买二手房,一定要约齐买卖双方及中介签订三方合同。 
  3、选购:首先考察性价比随着置业观念的悄然转变,二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点得到了越来越多置业者的青睐。 
  4、办手续:必要程序不能简化经过选房、看房……
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