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“庄”家 赢家 燕郊大厂谁领跑京东居住时代?

http://www.house.hc360.com2015年07月15日11:34T|T

北京副中心提了5、6年,一直不温不火,直到2015年终于盖棺定论。在京津冀协同发展、北京市政府东迁等多重利好的带动下,所有曾经雾里看花的宏大规划:彩虹之门、新北京中心等代表“新北京”的城市远景算是从纸面落到了实地。这也给整个北京的东部板块注入的全新活力,包括燕郊、大厂等区域在内的京东区域楼市迅速升温。

记者在调查中发现,燕郊部分项目的均价已经高达1.6万元,而紧邻燕郊的大厂潮白新城售价仅为9000多元,并且一房难求。大厂县城更是不到6000元东迁热潮之下,“大厂”已经在北京成为热词投资者蜂拥而至,纷纷抢占与市政府东迁地潞城隔河相望的大厂房产。作为北京投资者眼中的价值洼地,其实在业内人士看来,随着北京直通河北的地铁线和城铁线的建设和开通,大厂的房价有着较大的上涨空间。

■ 燕郊、大厂区域档案

燕郊

行政等级:乡镇

面积:105.2平方公里,建成区面积50平方公里

位置:河北省中北部,北京市东边 人口:60万人

主要产业:房地产业、生物医药产业、汽车配件产业

大厂

行政等级:面积:176.29平方公里

位置:河北省中北部,燕郊东南边 人口:12万人

主要产业:潮白河创意产业、房地产业、农业旅游观光、影视产业

京东区域利好不断 大厂见证“北京速度”

值得关注的是,北京市政府东迁通州新城日渐明朗,未来的通州新城将被高规格打造成北京城市副中心,其对于北京等同于浦东之于上海。京东区域与通州新城一河之隔,拥有无限的发展潜力。可以预见的情况是,一旦新城真正建立,便意味着在浦东速度、深圳速度之上,世界能看见一次“北京速度”。

有传闻说,市政府东迁之后外扩的可能性非常大,而京东区域的燕郊、大厂、香河的战略位置非常重要。三河市、香河市、大厂回族自治县都位于廊坊市,被称为廊坊“北三县”,在地理位置上,燕郊镇隶属于三河市,距离北京市中心直线距离33公里;大厂在燕郊的东南方向,西隔潮白河与北京市通州区潞城相望;香河则紧挨大厂,距离北京市中心45公里。

亚豪机构市场总监郭毅认为:“燕郊地域不大,核心住宅片区小,人口密度高。燕郊现在不是饱和的,已经是超负荷了。再修路也赶不上居住人口增加的速度。而且燕郊不光存在交通问题,教育、医疗配套也都无法根本满足目前的需求。”

据记者了解,大厂区域的发展是规划先行,截止目前,已经取得了明显的进展。大厂依托潮白河工业园区,已经引进诸多大型企业入驻,在园区规模、城市规划、配套等方面均业绩显著。从目前的情况来看,燕郊人口高度密集,交通拥堵严重,且缺乏合理先行的规划,香河位置较为偏远,二者都有制约其发展的重大瓶颈,而规划合理、市政完善、道路宽阔、环境优美、距离更近、可塑性更强的大厂或将是三者中最具有发展优势的地区。

升级为新CBD的中央居住区 由于大厂控制过度开发  已经一房难求

根据目前北京新城板块的发展,往东拓延实现人口分流和经济辐射的力度将越来越大。通州往东的燕郊、大厂板块,将迅速的升级为新CBD的中央居住区,类似于目前的亦庄、望京板块之于CBD。尤其是大厂区域,可以看见一个比肩亦庄的发展预期,交通距离和生活体验都在一个合适的范畴之内,且土地储备和供应将逐渐满足新城的需求。

近日,记者走访的燕郊、大厂、香河三个区域,其市场升温表现尤为明显——整体价格的上涨和看房者的增长已成为普遍现象。

7月5日,燕郊某楼盘开盘,三小时内新推房源售罄,同时开盘均价已经高达1.6万元/平方米,比5月1日开盘时涨了4000元/平米。这是燕郊第一个均价卖到1.6万元/平方米的项目,在燕郊楼市历史上从未有过。据燕郊当地销售人员介绍,燕郊目前已经没有低于1.2万元/平方米的住宅产品。

而毗邻燕郊的大厂区域,房价上涨趋势也坐上了“火箭”。据当地某楼盘的销售人员介绍:目前项目均价在8500元/平方米左右,户型都是90平方米以下的。而大厂最贵的项目售价也达到9000元-10000元/平方米。但是由于大厂房源有限,目前已是一房难求了。一位购房者说,他是从北京过来的,准备结婚,但没有北京的购房资格,“本来打算在燕郊买房,但实地看了一圈发现燕郊房价过万了,承受不起,只能往大厂这边来看看,虽然这边比之前也涨了不少,相对燕郊也远一些,但总价应该在预算之内。但是又发现来晚了,找了各种渠道在潮白新城也买不到房子了。现在我们又去看了大厂县城的房子,虽然比超白新城远了10公里,但是价格还没涨起来,才五千多一平米,环境配套都成熟。所以果断出手了”。

房价的不断攀升与政策利好密切相关。据介绍,京津冀一体化2015年加速推进,交通一体化已成大势所趋。北京通往平谷的城铁22号线规划经过燕郊北城设站,另外,北京地铁M6号线东延燕郊南城在不远的将来也将变成现实。

业内人士表示,2014年燕郊受全国市场降温的影响,涨势受抑制,但2015年,随着政策利好的出现,燕郊住房市场的看涨预期继续强烈,这促使房价出现继续上涨的态势。相对于燕郊此时的房价,大厂的楼盘更符合许多“北漂”的承受力,近期迎来了很多看房者。同时快速上涨潜力巨大,未来升值可期。

业内人士谈大厂:大厂发展潜力巨大 抢地、升值成主旋律

“大厂本身也具有地理位置的优越性,再加上可供选择的房源多,房价又低,其楼市发展潜力很大。”业内人士认为,随着北京直通河北的地铁线和城铁线的建设和开通,大厂的房价也有着较大的上涨空间。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,过去燕郊等区域确实是很多北京置业者青睐的首选区域,但正是在此种预期下,燕郊等地的价格出现了比较快增长。相反,随着大厂等区域板块的成熟,这些区域将成为新的置业选择地。从目前大厂较好的商品住宅去库存情况能看出,北京的一部分购房者已经选择在大厂等区位进行置业。

从与几位操盘通州、大厂、燕郊的开发商项目总经理的对话中,我们可以看到一些区域发展的端倪。因要求,我们不提及姓名和项目。

A:在通州新城的政府搬迁消息正式公布之前,半年范围内公务员在项目买房的比例大大增加。很多内部的决策和导向都可以从公务员的行动中有模糊的判断。而这个过程在当时也大大提振了项目的信心。目前,大厂、燕郊都有大量的公务员成为“先导人群”购买物业,这也是一个信号。

B:上海是可以和北京唯一用来比较且合适用来比较的一个城市发展模型。上海的浦东新城建设和北京有很多相似之处。人口高密度流动的范围是一定的,所以包括燕郊、大厂在内的板块,必然会价值跟进。反而是通州和北京之间的中间地带,会处于一个相对尴尬的境地。建议发展创意产业和文化产业,这个从深圳的发展中可以借鉴。

C:目前,除了我们,还有很多销量在中国排名前十以内的开发商在大厂抢地。可预见的是大厂将成为下一个北京的热点区域,成为一个重要的城市红利贡献地。地价相对低、环境好、重工业迁移使京东板块开始聚焦下一个价值洼地——大厂。

D:昨天我们刚开放就有政府的人和大量本地人过来看盘。基本上最关心的还是环境和品质,对于区域基本上没有什么抗性。这边的湖区环境和项目品牌是他们认可的根本。

E:大厂板块很快会迎来数年前燕郊的发展方式。项目林立而起,价值一路飙升。当年燕郊是北京CBD东扩和发展的利好,目前已基本没有新的核心地块。大厂受新城利好,且有足够的核心地块支持,下一个生活城的轮廓基本已经绘出。

责任编辑:房产实习


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