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沪小户型办公楼走俏 商业地产真正繁荣有待时日

2011/3/7/16:0来源:搜狐焦点

    住宅市场限购后,不少人将目光投向了商铺、办公楼等商业地产。不过,从目前情况来看,除了部分小户型的办公楼销售较好,上海商业地产的成交并未出现突破性增长,商业地产的真正繁荣还有待时日。

    统计显示,今年2月份上海共成交商铺583套,成交面积为7.95万平方米,与去年2月份相比,上升了3.9%,但环比今年1月份,下降了五成多。

    分析人士认为,2月份商铺成交并未增长,一方面是因为受到季节性因素影响,春节前后,历来是房地产市场交易淡季。另一方面,商铺投资的专业性与长期性,使得很多个人投资者的观望情绪较浓。相比住宅,商业地产的标的较大,一间商铺上千万元不足为奇,商业地产交易中的税费,更是明显高于住宅。商业地产转让过程中,上家至少要交差额5.55%的营业税,差额减去营业税和合理成本后约30%至60%不等的土地增值税,以及净利润20%的个人所得税。高额的交易税费挤压了频繁买卖的空间,通常商铺投资者需要通过长期持有来获利。此外,商铺的市口也十分讲究,一旦选错了位置,很有可能陷入空置或亏损。

    相对来说,部分写字楼项目成交势头不错。据统计,今年2月份,上海共成交了756套写字楼、成交面积6.74万平方米,虽说成交套数环比今年1月份下降了38.64个百分点,但是和去年同期相比,成交套数却大涨了70%。还有一组值得注意的数据是,2月份写字楼成交套数同比大涨,成交面积却同比下跌11.95个百分点,说明与去年同期比起来,今年2月份上海写字楼成交户型以小户型居多。

    小户型办公楼成为写字楼成交市场最为活跃的产品,是因为在住宅投资受限后,部分被限购的资金流入。这些投资者主要看好商住两用的SOHO办公楼和面积较小的小户型办公楼,以及LOFT办公楼。近来,沪上此类开发项目有增多之势。

    尽管目前商业地产尚未繁荣,不过从土地市场的表现来看,近期开发商们对商业用地的热情很高,商业用地的成交显得十分红火。2月份,上海共出让19幅土地,其中14幅为商业性质地块,总面积达到31.32万平方米,总成交价约为37.86亿元,在2月份土地交易额中占比58.85%。其中,2月12日成交的商业地块溢价率高达178%,而纯住宅用地的溢价率最高为131%。