房产商爽快交出2800万出让金 诠释房产业暴利

　　按照计划,该市市中心黄金地段1.7公里沿河两岸将建16518平方米的仿古商业门面房和74543平方米的住宅,目前,此1.7公里沿河地段政府已投资2.4亿元,完成“七通一平”及地下管网线路建设。河南岸共18个开发地块。占地面积1154.41亩。规划实际商业建筑面积124.6038万平方米。

　　项目总投资预计116亿元,其中一级开发基础设施建设约为15亿元(包括拆迁、七通一平等一切费用),其他公共设施配套建设约为35亿元,二级开发建议总投资约为66亿元。

　　“投资商一次性投入5亿元后,不再追加投资,项目采用滚动式开发运作模式,市政府已落实40-50亿元银行贷款额度,用于一级开发和其他公共配套设施项目建设”。

　　市北区基础设施建设项目总规划范围约为14.59平方公里,规划总建设用地面积6.98平方公里,该项目预计总投资为50亿元,市政府已经落实10-20亿元的银行贷款额度,用于一级开发和其他公共配套设施建设。投资商一次性投入3亿元,不再追加投资,项目采用滚动式开发运作模式。

　　项目可行性分析报告原文中说,如采用一级开发模式,项目的利润点为:一级开发中的建筑利润(由政府出资,项目公司承建),公共配套设施中建筑利润(由政府出资,项目公司承建),和一级开发完成后的土地招挂牌中的利润,则该项利润预计不少于9亿。

　　如采用一、二级综合开发模式,项目的利润点除上述利润外,还有二级开发中的销售利润。

　　对搬迁商业改造项目的利润预算原文如下:

　　项目以及开发总费用约为15亿元。一级开发完成后,每亩地开发成本约为35万元,每平方米开发成本约为542元。根据当地地产售价,商业门面每平方米50000元,普通住宅售价为每平方米4000元,高档住宅售价为每平方米6500元,单体别墅每平方米售价为10000元。

　　假设一:房屋建筑成本每平方米1000元。假设二:项目房产平均售价为4500元(包括商业门面、普通住宅、高档住宅及单体别墅)。如此,每平方米纯利润=(售价-土地成本-建筑成本)×(1-税费)=(4500-542-1000)×(1-50%)=1479元。则总收益=项目实际建设用地面积×每平方纯利润=261万平方米×1479元=38.6亿元。

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