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国务院目标导向政策 将导致更大规模降价潮!

2008/10/21/18:04 来源:搜狐房产

    国务院四季度经济工作会议,终于给陷入混乱的楼市一个说法:“扩大保障住房,降低住房交易税费,支持居民购房”,三句话,二十个字,表达了中央对楼市的立场。

    这个政策的立场鲜明,目标导向结果清晰,只是还缺乏具体实施的细则而已。

    扩大保障住房,显然是要在落实既有的保障住房政策上加大力度,问题是,扩大多少?在地方财政吃紧的情况下,增加的保障住房什么时候落实?

    降低住房交易费税,是针对一套房,还是针对二套房,降低多少?

    支持居民购房,请注意,这是态度,是结果,是一定要刺激楼市的交易量的增加,但这不是措施。反映在可能的措施上,一种是支持居民能买得起房,另一种是支持居民买的房不出现负资产,反映在房价上,前一种是支持降价,后一种是支持涨价,究竟是要支持降价还是要支持涨价呢?

    住房与城乡建设部副部长仇保兴在中国市长论坛中曾表态:“应该给各城市政府一定的自由度,各地的政府应该说有能力、也有责任,作出一些政策上的选择”。如果前后联系在一起进行考量,似乎中央采取的这种模棱两可的政策,实质是让地方政府按照各地的实际情况去灵活掌握政策的实施。

    但不管地方政府采用怎样灵活的政策,国务院对楼市的目标导向政策,所需要的结果是刺激楼市的交易量。也就是说,如果在国务院的政策纲领下,各地的楼市的交易量无法上去,就宣告中央与地方政府的救市政策的彻底失败,地方政府也无法向中央交代,是要挨板子的。

    国务院的刺激交易量的政策目标导向,在楼市现状中,其实围绕着三个问题,分别是:

    第一、购房者是观望还是出手?

    第二、价格是涨还是跌?

    第三、成交量上升还是下降?

    如果按照数学上的排列组合,三个问题理论上一共会导致八种可能:

    观望、价格上涨、成交量上升

    观望、价格上涨、成交量下跌

    观望、价格下跌、成交量上升

    观望、价格下跌、成交量下跌

    不观望、价格上涨、成交量上升

    不观望、价格上涨、成交量下跌

    不观望、价格下跌、成交量上升

    不观望、价格下跌、成交量下跌

    通过最简单的逻辑推理,就知道,只有四种可能性会发生:

    观望、价格上涨、成交量下跌   

    观望、价格下跌、成交量下跌  

    不观望、价格上涨、成交量上升   

    不观望、价格下跌、成交量上升    

    对上述四种情况进行一个简单的分析,可得出以下结论:    

    一、按照国务院的政策目标导向,刺激成交量上升。反映在价格上可以是上涨,也可能是下跌,但前提必须是购房者的观望被打破,购房者愿意踊跃购房;    

    二、假设购房者继续观望,无论价格上涨还是下跌,都会导致成交量的下跌;    

    可见,决定国务院楼市政策效果的,其实只有一个因素,即购房者的观望能否被打破!    

    如果保障性住房、经济适用房按照国务院的统一部署,被大量的投放到市场,对商品房价格的冲击,只会导致商品房出现新一轮降价;   

    如果保障性住房不能大量入市,单纯靠交易费税的下调,无论是1%,还是2%,相比购房者已经形成的房价下降20%-30%的预期,都相去甚远,都是杯水车薪,就好比地方政府的补贴政策一样,对楼市成交量的刺激只是“冷水烫猪,死不来气”。    

    目前,只要不是所有开发商都全线降价,消费者就难以形成底部共识,只会令他们继续观望。只有当所有具有指标意义的城市核心区域降价,才能令底部共识形成,令成交量回归。    

    我相信国务院也好,地方政府也罢,开发商也好,购房者也罢,对楼市其实已经形成了一个共识,居高不下的房价是制约交易量萎缩的根本原因。    

    国务院既然要支持居民购房,要求刺激交易量的上升,科学且准确的解释政策,应该是,国务院在要求开发商降价,在要求地方政府出台政策敦促开发商降价!    

    因此,在国务院明确楼市政策目标导向时,最应该欢欣鼓舞的不是开发商,是购房者,是普通居民,因为,更大规模的降价潮即将来临,房价终于在回归理性的道路上迈出了最重要的一步!

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