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政府降地价比发文件救市更管用

2008/9/16/09:40 来源:中国房地产报

    国家统计局上周三发布了几组与房价有关的数据,其中8月份中国建房及装修材料价格上涨9.1%。1~8月,居住类价格累计上涨7.0%,远远高出居民消费价格总水平上涨4.9%的涨幅。令人尴尬的是,在这些数据里,我们却无法寻找到房价飞涨的源头数字:就是土地成本在一栋普通住宅里究竟占多少比重?

    其实账还是有得算。据官方数据显示,由于土地价格飞涨,作为地方财政收入的土地出让金也在不断刷新。2004年全国土地出让金为5894亿元,而仅仅过去两年,全国土地出让总价款就在去年突破万亿元大关。个别开发体量大的城市,土地财政更是占据了大半壁江山。可以说,土地出让金的丰厚收入,虽然扶起了地方财政的“摇钱树”,但客观上却抬高了住宅开发的成本,导致开发商将一浪高过一浪的拿地成本摊到房价上。

    高地价是高房价的孪生兄弟并非在数字上表现。我们经常可以在电视里看到这样的画面:某市市长为了推出自己最热门的土地,往往会用规格非常高的礼遇邀请一些地产商前来拍地。而酒杯一碰,有可能就是又一块破纪录的“地王”诞生。

    既然政府的一届任期内没人敢说我不开发房子,那么地方政府一般的做法都是让那些有实力的大开发商染指房地产,而当大招商、大开发、高地价的打包思路,与那些准备上市大肆去拿土地包装自己的地产商不谋而合时,自然就出现前一段囤地纪录一破再破,开发摊子越铺越大,而民众却越来越买不起房子的现象。这一点,我们在一些城市的招商小册上一味取悦富人异地置业中就能看出端倪,就像山西为什么把煤博会与房博会放在一起招揽能源大户的取向一样耐人寻味。

    当下,各地都在以不同方式救市,虽然红头文件的内容不同,但都基本上停留在救市不救民,或者叫救“土地财政”的自救立场上。以西安市政府出台的暖市政策为例,购房户得到更多的只是一种心理安慰。因为此类以时间划线的短期政策,一是“过了这个村就没那个店”的权宜之计;二是购买平方米越多享受房款补贴越多的政策,无疑是新的杀贫济富。因为不从土地源头控制房屋成本,挤掉那些利用“土地拆东墙补西墙”的挪腾水分,幅度再大的政策也无法让最需要房子的人群解决现实住房困难。

    实际上,按照正常逻辑,一座城市的大白菜价格都能依靠发红头文件调控,那么地价为什么就不能利用同样办法给予降温?如果地方政府继续抱有土地生财的执政理念,政府就是收了多少土地出让金包括违约金在内,都将于“低房价”无“补”。

    真正的救市,应该是地方政府加大对保障性住房用地的供应力度,创新土地拍卖机制,盘活现有的土地存量,挤干土地居高不下的隐性成本,给普通商品房的建设用地实打实地降价。同时,还应在整个城市规划、建设中,把握土地政策的民生调控导向,让更多地产“豪门”去面对那些“寒门”开发普通住宅,而不是将“优惠附加条件”去让那些大地产商坐享其成,最终使高地价和高房价出现“恶”的叠加效应。

    否则,贵过面粉的面包,也只是贵族们能够享用得起的豪华面包。

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