热点： 房地产企业当初激进囤地 如今或把自己活活撑死 
  
          要不想死 开发商要走出“暴利时代” 

          专家视点：房价理性回归条件已具备

    专题： 追踪潘石屹百日剧变论 剖析房企走势


    据报道，不少预备今年上市的房地产企业上市计划搁浅，同时，今年前3个月在港上市的40家大型内地(包括有内地业务的)房地产企业市值平均缩水30%，让发展商倍感资金压力。

    一直以来，看多房市者以宏观经济向好、需求刚性、城市化、消费结构升级等宏大叙事来为继续推高房价泡沫寻找理由。人民币的内贬外升等务虚概念也一直作为房地产增值、蛊惑投资者进入房市的卖点。

    美国次贷危机的教训在中国房地产市场找不到哪怕是有点相关的成分。客观地讲，发生在美国的次贷市场危机根源是房价等资产价格泡沫严重脱节于消费者的可支配能力和风险可承受能力。然而，在中国房地产市场，相对于个人可支配收入甚至纯收入，高达十几倍甚至数十倍的房价，不论是对银行还是对房地产开发商风险敞口是不可避免的。但如果试图继续用蛊惑房价上涨来填充这个风险敞口，则破坏性更不可避免。不过，当前房价的理性回归进程应该已经开始。

    首先，当前的高通胀问题，以及由此带来的负利率正进一步促使房价理性回归。持续的高通胀问题实际上反映了人民币对内的贬值，这对目前的高房价和房贷无疑是一种真实的风险。在高通胀和负利率下，把房地产喻作反通胀的保值增值投资存在误导嫌疑。这是因为，在地产金融尚不发达的中国，房产的风险对冲功能和避险功能缺乏，房价的波动风险尚无法得到有效的冲销。而房地产本身属于不动产、非贸易品，人民币升值与否并不能改变其内含的价值。并且，没有工资增长机制的策动，高通胀实际上侵蚀的是居民住房需求的购买力和房贷供款风险。所谓通胀无牛市，不仅说的是股市，对房市也适用。

    其次，在高通胀与负利率下，过去房地产开发商与金融机构利益共赢的局面必然出现了裂缝，利益诉求点的偏离不可避免。在经济高增长、低通胀时期，房价的上涨客观上使得房地产开发商与金融机构间具有明显的共同利益诉求。而随着高通胀和负利率的出现并持续，金融机构与房地产相关贷款的风险敞口将持续暴露出来。为降低与房地产相关领域的风险敞口，金融机构并不愿意房价持续走高，因为这意味着房贷违约风险概率的增加。特别是房地开发贷款，如果房价继续走高，房地产开发商就有动机和资源高价买地；最终贷款买地实际上使得银行成为了最后风险的承担者。对于银行来讲，如果高通胀与负利率持续并存，银行的房贷类资产的风险概率将不可避免地上升。

    在银行的房贷类资产中，开发商贷款的风险敏感度变得越来越大。目前由于房市交易量萎缩现象不断加深，而且预计随着高通胀、负利率的持续，潜在的最终消费购房需求将受到压制。房价降温将使开发商房款回收率和回收额受到明显的影响，加之外部融资渠道受到了市场和政策等层面的限制，开发商的现金流紧张问题不可避免；同时银行的房产开发贷款风险将越来越突出。显然，银行与开发商的利益不一致将更加突出。

    由此看来，目前的形势显示，房价理性回归的条件和基础已经具备。