在玉竹园小区事件（延伸阅读：另类小产权考验城乡建设智慧 北京玉竹园深陷“无证”僵局 ）当中，原本三方层层推进的“甲乙”关系链条，随着良乡镇政府的提前“退场”，最终演变成开发商与购房者之间相互推诿的纠纷。客观来说，开发商扮演的仅是承建方的角色，收不齐销售回款，自然会拿起法律武器。购房者则更为郁闷，以正常商品房价格购买了没有产权证的房屋——在玉竹园小区住户的表达习惯中，这也被称为“小产权房”。

    正如房地产高级经济师章林晓的看法，玉竹园由于涉及到乡镇级政府的土地“出让”问题，仍然可纳入小产权房范畴。他同时补充：“如果纳入小产权房，该案还有可能妥善解决；否则项目就是一个违法建筑，购房者损失的利益将更大。”

    我们不敢轻易断言此间是否存在猫腻，但可以肯定的是，玉竹园小区至少涉及两个问题。一是违反土地总体规划。作为一个危旧房改造项目，除去回迁房仍有大量商品房销售，提高用地容积率未经过合法审批。二是越权出让土地，仅凭借乡镇级政府的一纸“建设管理委托协议”，开发商便在未取得土地使用权证的情况下开发并销售项目。

    可以见到，镇政府之于开发商、开发商之于购房者，都存在一个“先上车后补票”的越权行为，这也是导致玉竹园小区“无证”的根源。

    不容忽视的背景是，原本北京市各区县拥有部分土地审批权。离审批权力中心层级距离如此之短，原良乡镇政府自然敢拍胸脯作下保证。为顺应1998年修订的《土地管理办法》，2004年6月，北京市国土资源和房屋管理局一分为二，原国土资源管理权全部上收至市国土资源局，各区县才不再拥有土地审批权。这恐怕是玉竹园小区部分产权办理不下的原因之一。

    那么，是否中央对土地审批收权就能解决类似的问题？仍然可以为玉竹园小区找到情理辩解。收权所带来的审批时间长、程序繁，特别对于这种“危房改造”项目而言，等待的成本较高。于是，“先斩后奏、待生米煮成熟饭”的开发方式依然会在乡镇一级大量存在，也为日后引发产权纠纷埋下隐患。

    在北京市房山区良乡镇，以“先上车后补票”方式开发建设的房地产项目不在少数。放眼至全国，玉竹园恐怕同样是许多乡镇一级房地产开发的典型写照。如何以坚守耕地红线为前提，在加强用地审核力度与降低行政成本之间取得平衡？这是在我国城乡统筹建设被提到新高度的当前所不可回避的现实问题。

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