■民间版公布的是“房屋成本清单”？

    而对南京民间版的房价成本清单，李文杰认为民间版公布的仅仅是房屋成本构成清单。事实上，由“我爱南京”自建房网公布的南京民间版房屋成本已经有三个版本。

    最早的一份发布于去年的12月19日，名为“南京河西地区部分楼盘价格成本”。统计的结果是，南京河西区楼盘的成本约在3500元-4500元/平方米，而目前的售价在每平方米5000多元到9000多元不等。

    今年6月初，“我爱南京”公布了第三次房价成本清单，该成本清单的主要负责人邵角表示：“这个房价成本清单得到了许多业内人士的支持。”按照邵角的介绍，房价成本通过综合成本累加法计算，即房价成本=土地使用权费+住宅建造成本+住宅建造期间费用+税费。其中：

    1.土地成本是将地价摊入小区住宅建筑面积，得出商品房的地价成本；

    2.住宅建造成本=前期工程费用+建筑+安装工程费用+设备附属工程费，多层为800元/平方米；小高层为1400元/平方米；高层为2000元/平方米；

    3.住宅建造期间费用=管理费用+财务费用+销售费用；

    4.税金=销售单价×(10-15)%。

    按照这份成本清单的测算，“销售价格”与“房屋成本”相比，101家楼盘中，近七成楼盘高出30%至50%，两成楼盘高出近100%。

    ■不同经营模式成本计算方式不同？

    对于两个版本，北京首开、首创、城建地产三位主要负责人的说法大致有二：首先，对成本的计算，不同的经营模式有不同的计算方式，比如是单个楼盘核算还是公司集团核算，这将直接影响到前期费用、管理费用、财务费用、设备材料采购费用等成本构成；其次是对影响成本的因素可能考虑不周等。他们认为，民间版和官方版最大的区别就在于“开发利润”构成的不同。北京某开发商以自己的实例告诉记者，如果按照南京民间版的计算方法，不算利润，这个项目的土地成本在房屋成本中占52%，建安成本占37%；而如果按照南京官方版的计算方法，土地成本在房屋成本中占38%，建安成本占27%。

    由此，我们不难看出，清单版本不同，计算方式不同，成本构成就会出现不同。不管民间版也好，官方版也好，购房人都要在了解背景的基础下去读。