新近发布的全国70个城市房屋销售价格指数显示，今年10月份，新建商品住宅销售价格同比上涨6.7％，涨幅比上月高0.3个百分点。同比涨幅较高的主要城市包括：北京10.7％、，厦门10.5％、深圳9.9％、福州9.6％、广州8.8％等；下降的城市只有2个，分别是：上海0.6％，北海0.4％。

    自5月份出台“国六条”以来，已半年时间，但三季度和10月份的“成绩单”与期望的目标还有相当大的差距。单从房价走势分析，涨幅有些许回落，但宏观调控的总体效果仍不甚理想。目前中央的态度依然是：“少数城市住房价格上涨过快；结构调整的任务还十分艰巨；房地产市场秩序仍需进一步规范。”如果探究原因，笔者认为主要有以下三个：

    第一，回顾自2003年以来的房地产调控历程就可明白，2004年和2005年都有比较严厉的政策出台，相同的是，政策刚出台时业界都认为对楼市影响很大，拐点可能很快就会到来。相似的是，短短的一个观望期过后，楼市依然我行我素，甚至房价反弹得更高。就像老在叫“狼来了”，可狼总也不来，开发商和买房人出现“审美疲劳”，有些麻木了。因此今年5~6月份虽然政策密集出台，但供求双方的心态仍在一定程度上呈现惯性滑行。

    第二，要想把房价降下来，最有效的办法是调整供需，这可分为两种路径。一种路径是调整供应结构，也就是现在各地在做的事情——70％以上的新出让住宅用地都限定做90平方米以下中小户型。但这需要一个过程，从土地出让到上市，没有一年左右的时间，很难让现在紧缺的房型变得供求平衡，所以短期内无法让房价明显降下来。另一种路径是直接限房价，这也正是“十五条细则”中明确规定的。但遗憾的是，各地都未认真落实，看看各地最近出让的地块及“十一五住房建设规划”就会明白。如果严格执行这一条，则房价会在短时间内有明显降幅，因为即便短期仍无法上市，但购房人的心理预期发生变化了：明年就可得到实实在在的优惠价，凭什么现在还急着入市？

    第三个因素，是宏观经济方面的，看似与楼市关系不大，但却实实在在地在暗中发生作用。关注财经动态的人都知道，今年以来股市火爆。而且，在这一过程中，吸纳巨量资金的超级大盘工行进行了IPO。完全是颠覆了以前的股市规律。为什么？因为目前在国内外资金太富裕了，流动量太大了。这同样影响了楼市。银行放贷冲动难以遏制，部分投资客仍春心难耐。还有一点则与人民币的加快升值有关，去年汇改以来，人民币累计升值幅度已超过3％。这一美好“钱”景，让外资垂涎三尺，虽然房地产业有限外政策出台，但大型境外投资机构仍在扩大在内地的房地产投资规模。以万科为代表的地产股票更是大受境内外投资者的青睐。

    影响房价的因素很多，全国整体房价仍未有效下降，还有其他因素在共同发生作用。比如单从需求方面分析：随着城市化进程的加快，每年1500万城市新增人口中，部分人有首次置业的需求和能力，再如随着人均可支配收入的快速增长，部分中高收入家庭有小房换大房的居住升级需求，还有刚性的婚房需求，等等。

    与其他城市相比，国家统计局近几个月的数据都在显示上海房价同比呈负增长。这说明今年的宏观调控对上海楼市的影响力远比北京和深圳大。但同时也应明白，上海近几个月房价下跌还与住宅供应结构的变化有关，因为自6月份以来配套商品房占住宅供应总量的比重增加，一直保持在30％以上的高位。总体而言，笔者认为中短期上海房价将会呈现一个走弱加盘整的格局。