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内幕曝光:揭秘买房交易的十大霸王条款
2006年6月21日 9:20  来源:东南早报  作者:谢伟端 颜鹏

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   辛辛苦苦攒了钱买房子,对很多人来说,是一辈子的事。但你可知道,在买房时,有的房产商提供的格式条款会陷你于不平等的境地。昨日,泉州市工商局和泉州市消委会通过早报,公布泉州市房地产交易合同不平等格式条款十大方面内容。

  这些是泉州市工商局、市消委会在全市范围内广泛搜集泉州市房地产交易合同文本,筛选出来的,内容涉及认购房屋限期未签合同不退定金、延期交房免责、买卖双方违约责任不平等等方面。

  这些不平等条款主要出现在房地产交易合同的补充协议和附加协议里。泉州市工商局相关负责人称,经过筛选的这“十大霸王条款”内容违背了《合同法》和《福建省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》等法律法规,房产商通过它们保护自己却损害了消费者的合法权益。

  你若在买房时,遇到明显不公平的条款、损害自己权益的条款或自己认为模糊的条款,可以拨打早报“一线通”反映。你也可致电或致信新闻说吧,向我们谈谈你在这方面的想法、建议。

  深度分析看看房商们的“霸王”嘴脸“十大霸王条款”如下:

  1.延期交房还找诸多借口

  霸王条款:因下列原因导致未按本合同规定期限将该商品交付买受人使用的,出卖人不承担违约责任。(1).遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起180日内告知买受人的;(2).设计及施工中重大技术调整;3.中、大、暴雨及六级以上台风、停水停电(以泉州气象台、供电局、自来水公司提供的资料为准)造成无法施工的;4.市政配套安装延期及市政重要活动造成工程无法施工的。

  分析点评:该条款主要存在两个问题。一是出卖人扩大延期交房的免责范围。由于出卖人自身原因或第三人的原因导致交房延误的,如设计及施工中重大技术调整(出卖人自身原因)、停水停电(第三人原因)等,出卖人应当承担违约责任;市政配套安装及市政重要活动,高考期间停工,中、大雨等原因则是出卖人可以事先预见的,不能作为延期交房的免责事由。二是该条款免除出卖人及时通知的义务。根据《合同法》第一百一十八条:当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。因此出卖人应在不可抗力消除后,及时通知买受人,并提供相应的证明,180天的告知期限明显违反“及时”的要求。

  违背法规:该条款违反了《福建省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十七条第一款第二项的规定“免除或者部分免除因经营者故意或者重大过失造成消费者财产损失而应当承担的赔偿责任”。

  2.什么时候才可以不退定金

  条款内容:本认购书签订后7日内,认购人未与出卖人签订正式购房合同的,认购人所付定金不予退还。

  分析点评:最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、定购、预定等方式向买受人收受定金,作为订立商品房买卖合同担保的,如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应按法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”

  买卖双方不能就购房合同达成一致意见的原因有多种多样。有的是因为出卖人的原因,有的是买受人的原因,有的是不可归责于当事人双方的原因。对属于出卖人的原因导致合同不能达成一致的,出卖人应双倍返还定金;属于买受人的原因,买受人就不能要求返还定金;而对不能合意的条款又未在预约中事先约定,不能归责于哪一方的情况,双方均不构成违约,出卖人应当将定金返还买受人。该认购书不分原因把合同不能成立的责任全部由买受人承担,免除了因出卖人的原因造成合同不能达成一致所应承担的责任,或不可归责于双方当事人的原因,返还定金的责任。

  违背法规:该条款违反《福建省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十七条第一款第七项的规定“限制消费者获得违约金及其他合理赔偿的权利”。

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