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房屋租赁合同纠纷
 
慧聪网   2006年3月15日15时18分      

  本案双方争议的焦点是南侧房租赁合同与西侧房租赁合同签订顺序问题。根据现有证据,无法直接证明被告所主张的南侧房租赁合同已经被西侧房租赁合同所废止的说法。但是,根据查明的事实所推定出的事实,足以推定南侧房租赁合同在西侧房租赁合同之前签订,并已经被后者所废止,进而作出判决。 
 
 
  原告北京晨明伟业投资顾问有限公司
  被告北京嘉通房地产开发有限公司

  一、 案情

2004年4月,刘永旺(系原告的法定代表人)与被告签订房屋租赁合同(南侧房租赁合同),约定被告将坐落于通州新华北街134号办公楼一层门脸房三间(南侧房)出租给刘永旺,使用面积60平方米,出租期限原则上定为三年。房租租金为每年68 000元,付款方式为半年一付。刘永旺须于2004年5月1日前首付4万元,含半年租金及6 000元房租押金。其余34 000元租金应于2004年11月1日前交清。刘永旺超出期限或者不能如数交付租金,本合同自行失效,被告可自行安排他用。该合同还约定,被告应确保出租房南侧门安装阶梯的必要经营条件下,本协议方可生效。同时,在刘永旺办理营业执照时,被告应提供与租房相关的资料。后原告在刘永旺所持合同文本上加盖公章。原、被告还签订了另外一份房屋租赁合同(西侧房租赁合同),约定被告将坐落于通州区新华北街134号办公楼一层门脸房两间(西侧房)出租给原告,建筑面积40平方米,出租期限原则上定为三年。房租为每年45 000元,付款方式为年付。原告须于2004年5月1日前首付45 000元,包含2004年5月10日至2005年4月9日共11个月的租金41 250元,及3 750元的房租押金。其余3 750元租金,原告须于2005年4月1日前付清。被告同意原告在本楼南侧指定的部分区域做其公司的灯箱,但原告须自行向城管等部门报批后方可施工。原告同意其在南门脸上方所做的临时灯箱,在该门脸出租后立即拆除。该合同双方所持合同文本上均盖有双方公章。上述两份合同落款日期均为2004年5月1日,但原、被告均称,该日期并非合同真正签订的日期。2004年4月13日,原告给付被告租房押金1 000元。同年4月26日,原告给付被告租金34 000元及房屋押金 6 000元。同年4月31日,原告给付被告租金4 000元。2004年8月21日,南侧房前已经存在阶梯。同日,原告向被告发出履行合同通知,以南侧房已经安装了合同规定的阶梯,合同已经生效为由,要求被告履行南侧房租赁合同。原告认为,被告未履行前述南侧房租赁合同,故诉至法院,请求判令被告立即履行该房屋租赁合同。被告辩称,我方与原告签订南侧房租赁合同属实,但是该合同已经被后来签订的通州区新华北街134号的办公楼一层西侧40平方米的门脸房两间(西侧房租赁合同)的租赁合同所废止,故原告的诉讼请求无法律依据,请求依法驳回原告的诉讼请求。

  二、 判决结果

  通州区法院经审理认为,南侧房租赁合同已经被西侧房租赁合同所废止,原告要求被告履行南侧房租赁合同的诉讼请求,无事实依据,故判决驳回原告北京晨明伟业投资顾问有限公司的诉讼请求。

  三、 意见

  在审理中,存在两种意见:

  一种意见认为,两份合同均写明为2004年5月1日签订,根据现有证据无法断定哪一个合同签订在先,原告依据南侧房合同起诉,要求被告履行合同理由充分,应予支持。

  另一种意见认为,虽然两个合同均写明2004年5月1日签订,但是双方均承认,该日期并非合同的真正签订日期,故不应以此作为合同的签订日期,从合同签订的内容及庭审查明的事实来看,可以推定,西侧房租赁合同签订日期应在南侧房合同签订日期之前,西侧房租赁合同的内容已经事实上终止了南侧房租赁合同,故应依法驳回原告的诉讼请求。

笔者同意第二中意见,理由是:

  本案双方争议的焦点是南侧房租赁合同与西侧房租赁合同签订顺序问题。根据现有证据,无法直接证明被告所主张的南侧房租赁合同已经被西侧房租赁合同所废止的说法。但是,根据查明的事实所推定出的事实,足以推定南侧房租赁合同在西侧房租赁合同之前签订,并已经被后者所废止,进而作出判决。

本案涉及到两个事实的推定:

  一是关于两份合同签订时间顺序的事实。两份合同书上所写签订日期同为2004年5月1日,但双方均称合同书上所写签订日期与真实的合同签订日期不一致,故应以当事人的真实意思为准,以实际签订日期为合同签订日。现双方对二份合同实际签订顺序发生争议,该争议是原告之诉讼请求是否应予支持的关键。南侧房租赁合同约定,在刘永旺办理营业执照时,被告应提供与租房相关的资料。据此可以推定,该合同签订时,原告尚未成立。西侧房租赁合同双方所持合同文本均有双方公章,公章系合同签订之时所盖,可见签订之时原告已经成立。故南侧房租赁合同系在西侧房租赁合同之前签订。

  另一个是合同签订之时诉争房屋法律状态的事实。西侧房租赁合同约定,被告同意原告在本楼南侧指定的部分区域做其公司的灯箱,但原告须自行向城管等部门报批后方可施工。原告同意其在南门脸上方所做的临时灯箱,在该门脸出租后立即拆除。据此可以推定,西侧房租赁合同签订之时,南侧房处于未出租状态。

  根据上述两个推理可知,签订在后的西侧房租赁合同中双方认可南侧房处于未出租状态,显然,签订在先的南侧房租赁合同已经废止。故原告要求被告履行南侧房租赁合同的诉讼请求,无事实依据,故应予以驳回。

 
 
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