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专家称 固定利率房贷尚不存在三大风险
 
慧聪网   2006年1月18日17时43分   信息来源:搜房网-市场动态    

    王小姐最近正在打算贷款买房,听说银行最新推出了固定利率的还款方式,可以规避利率未来提高带来的风险,但又不知是否这种方式真的适合自己,这种新的银行产品是否也蕴藏着一定的风险?记者昨天就这些疑问采访了业内专家

    记者从光大银行了解到,该行推出的5年期以下(含)、5年-10年以下(含)两档期限的固定利率房贷产品,利率分别为5.94%和6.18%。而按照以前的贷款方式,目前的利率为5.508 %,央行一旦出台升降息政策,银行会在下一年度随之进行调整。

    虽然传统的贷款方式不能自己提前锁定风险,自己无法完全掌控未来每月的还款支出,但专家指出,固定利率房贷由于目前尚不完全成熟,银行还在探索阶段,其中也蕴藏着巨大的风险。

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    高额贷款难偿还

    记者注意到,本次光大银行推出的固定房屋贷款最长期限为10年,而此前传统的浮动利率贷款最长期限是30年,这就将对贷款人的经济实力提出考验。以贷款总额50万元为例,如果采用固定利率进行贷款,最长只能选择10年进行还款,而浮动贷款则可以选择30年。如果同样采用等额本息方式进行还款,固定利率贷款利率是6.18%,每月的月供为5596.33元,而浮动利率进行贷款,利率是5.508%,贷款不变动的前提下,每月的月供仅为2841.46。二者的差额相差一半。

    因此,业内专家提醒广大贷款人,在选择固定利率进行贷款时,首先要考虑的就是自己目前的经济实力和保证能持续目前收入。一旦发生未来收入变少的现象,就会发生房款无法偿还的状况,抵押的房屋也会被银行扣留。

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    提前还贷收取3%违约金

    据记者了解到,光大银行首个推出的固定利率贷款,贷款存续期一年以内提前还款,贷款人需要按提前还款金额的3%收取违约金,贷款存续期一年以上的提前还款不收取违约金。

    而与光大银行同期获批并且正准备推出固定利率贷款的浦发银行相关负责人表示,固定利率贷款收取违约金将会是今后的一个大趋势,因为这种贷款方式是由银行和贷款人共同承担利率风险的一种方式。一旦升息,固定利率贷款人就会从中获益;而降息周期中,贷款人也会因此而多支付利息。如果银行不设定违约门槛,则所有风险都由银行单方来承担,这样显然是不合理的。

    但根据光大银行第一家推出的固定利率相关规定来看,对提前还款的约束条款比预想的宽松。业内人士表示,由于光大是固定利率的第一个尝鲜者,所以刚刚开始肯定会设定一个比较宽松的门槛,一旦利率不如预期升高,可能会导致贷款人大量提前还款,这样银行可能还会根据市场状况继续调整。

    也就是说,如果贷款人的预期收入可能会出现比较大的波动,未来存在提前还款的可能,应该慎选固定利率贷款方式。

    市场

    利率变动蕴含风险因素

    除了贷款人自身的经济状况之外,利率市场的变动也是购房者必须考虑的风险因素。对于贷款人来说,固定利率需要向银行支付的贷款利率为五年期以上6.18%,而浮动利率的最低下限为5.508%,二者相差了0.672%。在过去的两年中,央行每年都对贷款利率有过一次调整,每次的调整都在0.3%左右,如果按照这种幅度,未来还需再有两次加息才能达到固定利率与浮动利率持平的状况。

    专家指出,虽然两种贷款的利率相差并不是很多,但是并不代表中国已经进入了加息的周期;相反,业内经济学家认为,2005年中国的CPI(消费价格指数)已经从2004年的3.9%降到了2%,加息的预期也相应淡化。因此,贷款人在选择贷款方式时一定要慎之又慎。

 
 
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